A CBRE és a DTZ után, a Colliers és a Cushman & Wakefield is közzétette az európai befektetési piacra vonatkozó 2010 második negyedéves adatait, amik nem meglepő módon nagyon hasonlítanak egymásra. A legfontosabb megállapítás, hogy a kontinensen éledni látszik az ingatlan befektetési piac, ami sokak szerint egyben a válság végét is jelenti.


A Colliers jelentésének elején kihangsúlyozza, hogy a gazdaságban hivatalosan már 2009 utolsó negyedéve óta vége a recessziónak, és ezzel párhuzamosan az ingatlanbefektetők érdeklődése is növekedett, bár a befektetési volumen még mindig jelentősen az elmúlt évek szintjei alatt van. A magyar piac kezd kilábalni a pénzügyi válság által tavaly okozott negatív hatásokból, és a gazdasági stabilitás és egyensúlyjavítás irányában tett kormányzati intézkedéseknek köszönhetően a befektetők bizalma is visszatérőben van az ország iránt - összegezte a befektetési piac trendjeit Hamish White, a Colliers International befektetési üzletágának igazgatója.

A régiós ingatlanpiac iránti növekvő bizalmat jelzi az élénkülő felvásárlási aktivitás is a szektorban, melyet jól mutat a CA Immo bevásárlása, az Europolis 1.5 milliárd € értékű ingatlan portfolióját és a hozzá tartozó hitelt vette meg 272 millió € vételáron. Ez az akvizíció a CA Immo saját bejelentése alapján az általa kezelt ingatlanok értékét közel 5 milliárd €-ra növeli, és jelentősen erősíti a vállalat régiós profilját.

A jövőbeni kilátások a hozamok tekintetében nehezen megjósolhatók, a kevés lezárt tranzakció miatt nem sok összehasonlítási alappal rendelkezik az ingatlanpiac. A Colliers felmérései alapján ugyanakkor elmondható, hogy körülbelül 7.75%-os hozamon van hajlandóság tranzakciókra prémium irodák, 7.5%-on prémium kiskereskedelmi és 9%-on prémium ipari ingatlanok esetében.

Jelenleg szűk lehetőség adódik minőségi ingatlanprojektek vásárlására diszkont áron más olyan régiós országokhoz képest, mint Cseh- vagy Lengyelország, ha pedig Magyarország követni fogja régiós társait, akkor a hozamok csökkenése várható, amint a piacok visszatérnek egy normálisabb kerékvágásba.

A Cushman & Wakefield is hasonló eseményekről számol be a negyedéves összefoglalójában. A tanulmányuk szerint, az elmúlt negyedévben a befektetési volumen 19 százalékos növekedésével, a hozamok zsugorodásával, az ingatlanok értékének növekedésével valamint a főbb országok jobb megítélésének hatására Európa ingatlanpiaca tovább fejlődött, a legmagasabb elérhető bérleti díjak 2008 harmadik negyedéve óta először mutattak növekedést. Bár az időszak jól indult, a piac a negyedév felénél az államadósság, valamint a kockázatkerülőbb magatartás hatására megtorpant, mely a hozamok és a megítélés stabilizálódásához vezetett. Ugyanekkor a továbbra is korlátozott banki finanszírozás nem támogatta a kereslet fellendülését.

A Cushman & Wakefield saját jelentéséből a következőket emelete ki.

- Az összbefektetések mértéke ebben a negyedévben 25.2 milliárd euróra rúg, amely 19 százalékos emelkedés az első negyedévhez képest.

- A közép-kelet európai piacok ismét keresettebbek, itt a befektetési volumen 61 százalékkal növekedett, míg a keleten fekvő Lengyelország, Oroszország és Törökország csak 16 százalékos emelkedést produkált.

- A kiskereskedelmi aktivitás 30 százalékkal esett vissza az első negyedév kiemelkedő eredményéhez képest, míg az irodapiacon 43 százalék csökkenés volt érzékelhető. Az Ipari ingatlanok piaca a negyedév során 7 százalékról 13 százalékra emelkedett.

- Az ingatlanok értékei 3.7 százalékkal növekedtek az év során, mely az első éves szintű növekedés 2008 második negyedéve óta. Az 1.8 százalékos növekedés a legmagasabb volt 2007 második negyedéve óta.

- A hozamok csökkennek, jelenleg átlagosan 7.1 százalékon állnak. Az elmúlt két negyedévben egyaránt 12 bázispontot csökkentek.

Portfolio.hu

Fokozatosan megváltoztak az eladó ingatlanok hirdetésének módszerei az utóbbi másfél évben. A nagy kínálatból egyre nehezebb kitűnni, a válság miatt leült ingatlanpiacon egyre újabb módszerekkel próbálják elérni az eladók, hogy az ő lakásukat találják meg a lehetséges vevők.

Rég elmúltak már azok a boldog békeidők, amikor elég volt az országszerte elérhető egy-két nyomtatott hirdetési újságot figyelemmel kísérni ahhoz, hogy valaki követni tudja az ingatlanpiaci folyamatokat, és amikor az eladónak nem volt más teendője, mint a megfelelő orgánumokban feladni néhány apróhirdetést. Az utóbbi időben mindenhol tapasztalható információözön egyre kifinomultabb lakáshirdetési módszereket követel a saját lakásokat eladóktól és az ingatlanosoktól egyaránt.

Betört az internet

A klasszikus apróhirdetéses korszak persze már a válság előtt jócskán véget ért - a gombamód szaporodó ingatlanhirdető oldalakon gyakorlatilag korlátlan mennyiségben és terjedelemben lehet lakáshirdetéseket feladni, megspórolva ezzel számos felesleges kört mind a vásárlóknak, mind pedig az eladóknak (más kérdés persze, hogy az ingatlanok esetleges rossz tulajdonságai természetesen ezen a felületen sincsenek túlzottan kidomborítva). A fotók - gyakorlatilag ugyancsak korlátlan - közlése alapvetően alakította át a hirdetési módszereket, hiszen a képek alapján a leendő vevő azonnal dönteni és válogatni tud. Válogatni pedig már csak azért sem nehéz, mert még ma is nagyon sok olyan ingatlanhirdetés látható, amelyet a fotók ölnek meg: a rosszul fényképezett belső terek, a látható szerkezeti hibák vagy éppen a képekről "lejövő" rendetlenség könnyen elriaszthatja a vevőt.

Annak ellenére, hogy az interneten több száz ingatlanhirdetésekkel foglalkozó oldal található, a piac mára alig tucatnyi nagyobb szereplőre korlátozódott, amelyeket nagyobb számban keresnek fel a vásárolni és eladni kívánók, illetve használnak az ingatlanirodák. Míg a nagyobb oldalak számos extra szolgáltatással várják a hirdetők tömegeit, a kisebb, nem is mindig kellően kidolgozott és promótált hirdetőrendszerek alig-alig tudnak eredményeket felmutatni. A nagyobb oldalak ma már akár azt is megtehetik, hogy pénzt kérnek egyes szolgáltatásokért: hol a fotók feltöltéséért kell fizetni, hol a kiemelésért, illetve olykor az is előfordul, hogy mindenért, míg máshol a magánszemélyek hirdetésfeladása teljesen ingyenes.

Nem elég csak ott lenni

A piacot jól ismerő forrásunk szerint az üzleti modell sok helyen az ingatlanirodákra épül, amelyek tömegesen hirdetik az eladó ingatlanokat a különféle hirdetési oldalakon. Több helyen úgynevezett "hirdetési csomagokat" kell vagy lehet vásárolni, ami meghatározott számú lakás hirdetését teszi lehetővé egyidejűleg, valamint a hirdetési rendszer fejlettségétől függően különféle extraszolgáltatásokat is biztosít (létezik például olyan automatizált rendszer is, amely nap mint nap, gyakorlatilag emberi beavatkozás nélkül tölti fel az eladó ingatlanokat a hirdetőoldalakra).

Mivel az eladó ingatlanokból igen jelentős túlkínálat van a piacon, mind az ingatlanirodáknak, mind pedig a tulajdonosoknak elemi érdekük, hogy minél többen rátaláljanak a lakás hirdetésére. Erre sokan korábban hatékony megoldásnak hitték azt, ha minden lehetséges fórumon meghirdették a lakást, de a tapasztalat azt mutatja, hogy a forgalmasabb hirdetőoldalak - kevesebb időráfordítással - jóval hatékonyabb eredményeket tudnak prezentálni, különösen akkor, ha úgynevezett "tömeglakásról" van szó, amelynek akár ugyanabban a városrészben is sok tucat eladásra váró konkurense van. Éppen ezért egyre nagyobb népszerűségnek örvendenek a különféle kiemelések, keretezések, figyelemfelhívó, a találati lista első helyét biztosító szolgáltatások - hiszen a válság után alaposan megcsappant vevőkön még több eladó ingatlannak kell osztoznia.

Mindenkit el kell érni

Az online promóció egyik - megfelelően használva - hatásos eszköze lett az utóbbi időszakban az ingatlanok hirdetéséhez a kattintás alapú reklám: sok ingatlaniroda és fejlesztő él az ilyen alapon elszámolt különféle online hirdetési rendszerekkel, amelyek hirdetési dobozai egyre több weboldalon tűnnek fel. Ugyancsak jelentős szerepe lett a keresőoptimalizálásnak: a tapasztalatok szerint nagyon nem mindegy, hogy a keresési találatok között ki hányadik helyet foglalja el, vagy éppen feltűnik-e az első oldalon, mindjárt a hirdető cég vagy beruházó értékesítési oldalára irányítva az érdeklődőket.

Úgy tűnik azonban, hogy ezek a megoldások nem gyengítették jelentősen a nagy ingatlanos portálokat. A nagy hirdetőrendszerek jól paraméterezhető, rendezett találati listát adnak az eladó ingatlanokról, nem véletlen hát, hogy mind a lakossági, mind pedig az ingatlanszakmai felhasználók továbbra is intenzíven használják őket. Mivel az internetpenetráció Magyarországon még messze nem teljes, továbbra is terük van a nyomtatott, színes magazinoknak is: a vevők egy része még mindig ezekből (is) tájékozódik.

Mit hozott a válság?

A hirdetési módszerek és felületek - a válságtól függetlenül is - jelentősen fejlődtek az utóbbi időben, de a leülő piac, illetve az eltűnő vevők új hirdetési stratégiát követeltek a magánszemélyektől és az ingatlanosoktól. Egyrészt az érdeklődést lehetőleg már az első pillanatban felkeltő, figyelemfelhívó, de mégis valós információkat tartalmazó hirdetéseket kell készíteni, és ez sok lakás esetében nem is olyan egyszerű feladat. Másrészt újabb és újabb marketingelemeket kell bedobni a siker érdekében. A "szép környezet", "zöld parkban" vagy éppen a "napfényes, belvárosi" kulcsszavak ma már elcsépeltnek számítanak. 2008 óta főleg az alacsony árral, a jó befektetési lehetőséggel, illetve még inkább a lokációval operálnak a hirdetésekben, miközben megjelentek újabb hívószavak is, mint az "ősfás környezet", a "folyamatosan fejlődő környék", illetve az ingatlan belső állapotára vonatkozó, jórészt pozitív jelzők, amelyek közül az egyik az "azonnali költözhetőség". Bár a túlkínálatos piac közhely, elő-előfordulnak olyan hirdetések, amelyek gyors döntésre próbálják ösztönözni a vásárlót, mint például a "már csak néhány napig eladó", vagy az "ezen az áron utoljára" jellegű kulcsmondatok.

Míg a hirdetések szövegezése még erősebben irányul a vevői figyelem felkeltésére, a tömegesen hirdető ingatlanosok számára a különféle szolgáltatások igénybevétele kapcsán egyre inkább előtérbe kerül a költséghatékonyság, az ár-érték arány, illetve az eredményesség. (Egy kevés vevőt közvetítő oldal ma még sokszor az ingyenes megrendelőit is hamar elveszíti.) Egyre többen, egyre pontosabb módszerekkel mérik a feladott hirdetések eredményességét, és csak azokba a hirdetési lehetőségekbe fektetnek pénzt és energiát, amelyek valós vevőt hoznak. Az új oldalakon több ingatlaniroda is úgynevezett teszthirdetéseket helyez el, az érkező megkeresések számából pedig - ha mély elemzésre nem is mindig van lehetőség - azt viszonylag egyszerűen el lehet dönteni, hogy érdemes-e tartósan igénybe venni az adott felületet.

Elemzői vélemények szerint az újbóli ingatlanos fellendülésre valószínűleg még sokat kell várni, hiszen a most hirdetett eladó lakásmennyiséget sem tudja felszívni a piac, így az ingatlanhirdetési üzlet várhatóan a következő hónapokban is elsősorban a hatékonyságról és az eredményességről fog szólni. Egy néhány irodával rendelkező ingatlaniroda-tulajdonos szerint a szakma ma már kétszer is meggondolja, melyik hirdetési formára áldoz pénzt és energiát. "Az az újság, hirdetőportál, amelyik nem tud elég érdeklődőt biztosítani, hamar elveszti az ügyfeleit, még akkor is, ha esetleg ingyenes a hirdetés. Tény, hogy eltérő, kinek melyik médium használata eredményez üzleteket, de a rossz hirdetési csatornák neve éppoly gyorsan terjed, mint a hatékonyaké, így az ingatlanhirdetési verseny továbbra is nagyon erős marad" - teszi hozzá. REsource IngatlanInfó